Como firma especializada en Derecho urbanístico, Ordenación del Territorio y Medio Ambiente,
asesoramos a promotores, propietarios, fondos de inversión, administraciones públicas y particulares en
proyectos y actuaciones sometidos al régimen urbanístico y territorial de Canarias.
La singularidad del territorio canario exige una aproximación jurídica específica. La coexistencia entre
planeamiento insular y municipal, el peso del suelo rústico, la elevada presencia de espacios naturales
protegidos, la actividad turística y la concurrencia de normativa sectorial hacen necesario un
asesoramiento que integre una visión jurídica y técnica desde las fases iniciales del proyecto.
Nuestro equipo multidisciplinar, integrado por abogados urbanistas, arquitectos, ingenieros y especialistas ambientales, acompaña a nuestros clientes en todas las fases del proceso urbanístico: desde el análisis de viabilidad y estrategia inicial hasta la obtención de autorizaciones, la defensa frente a expedientes y la representación en vía administrativa y contencioso-administrativa.
La aprobación de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, consolidó un modelo territorial y urbanístico con características propias que requieren una aproximación altamente especializada.
El desarrollo de proyectos en Canarias exige comprender la interacción entre planeamiento territorial, normativa urbanística, regulación ambiental y autorizaciones sectoriales, así como la incidencia que pueden tener los instrumentos de ordenación insular y municipal sobre cada actuación.
Nuestra práctica se centra en acompañar jurídicamente operaciones y proyectos en todas sus fases, con especial atención a:
Prestamos asesoramiento jurídico y técnico en todas las fases del desarrollo urbanístico y territorial, desde el análisis previo de viabilidad hasta la defensa administrativa y contenciosa.
Planeamiento y estrategia urbanística
Suelo rústico y actuaciones autorizables
Renovación turística y proyectos estratégicos
Disciplina urbanística y defensa procesal
Representamos a nuestros clientes ante administraciones municipales, Cabildos, Comunidad Autónoma, así como ante los órganos jurisdiccionales competentes en materia urbanística, territorial y ambiental.
La implantación de proyectos en Canarias exige analizar conjuntamente condicionantes urbanísticos, ambientales y sectoriales.
La existencia de espacios naturales protegidos, figuras de protección territorial y normativa específica aplicable hace necesario anticipar desde fases tempranas los condicionantes jurídicos que pueden afectar al desarrollo del proyecto.
Nuestro enfoque combina análisis jurídico y técnico para reducir riesgos regulatorios, anticipar escenarios y aportar seguridad jurídica en la toma de decisiones.
Cuéntanos qué necesitas
La LSENPC (Ley 4/2017) clasifica el suelo rústico canario en varias categorías de protección: ambiental, agraria, hidrológica, minera, de infraestructuras y de asentamiento (rural o agrícola). En el suelo rústico de protección agraria se admiten, como regla general, las construcciones e instalaciones vinculadas a la actividad agraria (naves agrícolas, almacenamientos, vivienda agraria vinculada en algunos supuestos, balsas de riego, etc.), siempre que se cumplan los requisitos de la LSENPC y del planeamiento insular. La tramitación podrá requerir, según la categoría del suelo, uso pretendido y normativa sectorial aplicable, la unidad apta para la edificación y la autorización ambiental que corresponda. Las construcciones residenciales no vinculadas a la actividad agraria están, como regla general, excluidas en esta categoría.
La Ley 2/2013 de Renovación y Modernización Turística de Canarias permite la sustitución y mejora de plazas obsoletas mediante incentivos urbanísticos: incremento de edificabilidad, reposición de plazas, transferencia de aprovechamiento, etc. Los requisitos esenciales son:
(i) que la actuación se realice sobre establecimiento turístico existente con plazas autorizadas;
(ii) que se acoja a las modalidades previstas en la propia Ley 2/2013 y en su desarrollo reglamentario (Decreto 65/2014, Decreto 142/2010 y normativa específica de Lanzarote y Fuerteventura tras la Ley 14/2019);
(iii) que se respete el plan insular y municipal aplicables;
(iv) que se obtengan las autorizaciones turísticas y urbanísticas correspondientes. Es un régimen técnicamente complejo que exige asesoramiento especializado desde la fase de proyecto.
Los asentamientos rurales son núcleos de población de origen tradicional ubicados en suelo rústico, reconocidos y delimitados por el planeamiento insular y municipal. La LSENPC los regula como una categoría específica de suelo rústico (asentamiento rural y asentamiento agrícola), permitiendo en ellos usos residenciales, agrícolas y actividades vinculadas. Su ordenación corresponde al planeamiento municipal, en coherencia con el PIO de cada isla. La construcción y reforma en asentamientos rurales exige licencia municipal y debe respetar las condiciones de tipología, parcelación y edificabilidad fijadas por el planeamiento. La defensa de derechos preexistentes (edificaciones tradicionales) requiere acreditar la antigüedad y la compatibilidad.
La unidad apta para la edificación es el conjunto de fincas o de partes de finca necesarias para la implantación de una construcción o actuación en suelo rústico conforme a la LSENPC. Su función es asegurar que la edificación se vincula a una superficie suficiente de suelo, evitando la fragmentación. La unidad apta debe cumplir los parámetros de superficie mínima fijados por la LSENPC y por el planeamiento aplicable, y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Es un trámite decisivo en suelo rústico canario y un error en su tramitación puede derivar en la imposibilidad de obtener licencia o, incluso, en órdenes de demolición posteriores.
Los Planes Insulares de Ordenación (PIO) son los instrumentos de planeamiento supramunicipal que ordenan el conjunto de cada isla: clasifican y categorizan el suelo, fijan las directrices que vinculan al planeamiento municipal y regulan los usos en suelo rústico. Cada isla tiene su propio PIO con singularidades propias.
El régimen sancionador y de protección de la legalidad urbanística en Canarias se rige por la LSENPC y por el Decreto 181/2018 (Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística). Los expedientes pueden iniciarse por los ayuntamientos, por los Cabildos o por la Comunidad Autónoma (Agencia Canaria de Protección del Medio Natural). Las multas pueden alcanzar millones de euros en infracciones muy graves (espacios protegidos, suelo rústico de máxima protección, costa). La defensa requiere un análisis técnico inmediato debido a los plazos y especializado en la materia por la complejidad de la misma.
Depende del tipo de protección y del planeamiento insular. En muchos casos cualquier actuación requiere autorización específica del Cabildo o del organismo autonómico competente, con independencia de lo que permita el planeamiento municipal.
En las Islas Canarias, construir en las inmediaciones o la periferia de un espacio natural protegido está rigurosamente regulado por la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y por los planes de ordenación específicos de cada isla.
Cada actuación urbanística requiere analizar conjuntamente condicionantes territoriales, urbanísticos, ambientales y sectoriales.
Por ello, abordamos cada proyecto desde una visión integrada que permita anticipar riesgos, identificar oportunidades y facilitar una toma de decisiones segura.
Nuestro equipo, formado por abogados, arquitectos, ingenieros y especialistas ambientales, trabaja de forma coordinada para ofrecer soluciones viables y adaptadas a la realidad territorial de Canarias.
Acompañamos a nuestros clientes desde el análisis inicial del activo o proyecto hasta su implantación, desarrollo, defensa administrativa y, cuando resulta necesario, representación ante los tribunales.