Todo propietario de edificaciones debe saber que, por el mero hecho de serlo, tiene el deber básico de conservación de las mismas. Esto significa que deberá mantener los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones en condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato exigidas legalmente. Sin embargo, unido a este deber, existen igualmente ciertos límites que el propietario debe conocer. En este sentido, dentro de dichos límites nos encontramos con la llamada “situación de ruina”.

Situación de ruina por incompatibilidad

En consecuencia, podemos afirmar que el propietario de edificaciones tiene un deber de conservación que cesa en caso de situación de ruina por incompatibilidad. Esto significa que lo que habrá que examinarse en cada momento es si existe en el momento de dictar una orden de conservación una situación de ruina del inmueble que opere como límite negativo. Este límite negativo opera principalmente en dos vertientes: la primera es que no será exigible la conservación y procederá la demolición, la segunda es que la Administración vendrá obligada a soportar las obras que excedan del deber legal de conservación. Las únicas obras que en su caso procederían en tal situación de ruina serían las estrictamente necesarias (urgentes y provisionales) que prevengan riesgos para la seguridad de las personas y cosas.

Podemos afirmar que el propietario de las edificaciones tiene un deber de conservación que cesa en caso de situación de ruina por incompatibilidad

La situación de ruina opera como límite

Respecto a la situación de ruina, resulta especialmente interesante destacar que la misma opera como límite, independientemente de que dicha situación tenga o no como causa determinante el previo incumplimiento por el propietario del inmueble de su deber de mantenerlo en las debidas condiciones exigidas en la ley y a las que hemos hecho referencia anteriormente. Igualmente interesante resulta destacar que el estado de ruina es asimismo independiente de sus valores arquitectónicos, culturales, históricos o estéticos: en caso de darse los supuestos de hecho previstos en la norma autonómica, la ruina deberá ser declarada.

Llamamos la atención a continuación sobre el hecho de que se hace constante referencia a la “situación de ruina” y no a su “declaración”. Esto se debe al hecho de que existe jurisprudencia que establece el estado ruinoso como límite al deber de conservación aunque dicha ruina no haya sido declarada:

“Así las cosas, es claro que dictada orden para la reparación de un edificio, si realmente éste se halla en estado de ruina, aunque ésta no haya sido todavía declarada formalmente, tal orden no puede tener virtualidad para enervar los efectos extintivos del deber de conservación que van ligados al estado de ruina.”

(Sentencia del Tribunal Supremo (Contencioso), sec. 5ª, S 22-01-1992, rec. 220/1989, citada igualmente por la Sentencia del TSJ Madrid nº 1338/2004 de 16-09-2004, rec 75/2003).

La situación de ruina opera como límite, independientemente de que dicha situación tenga o no como causa determinante el previo incumplimiento por el propietario

Límite económico y de responsabilidad

Por otro lado, el artículo 15 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana fija un límite económico estableciendo que el deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, corriendo a cargo de la Administración las que superen dicho límite.

Esto conlleva que, ante una orden de conservación, se podrá alegar con la debida justificación y prueba que las obras de conservación ordenadas exceden el deber legal de conservación, procediendo en su caso, o bien la demolición previa declaración de ruina, o bien la asunción por la Administración de los costes que excedan dicho deber legal de conservación.

Esta situación nos lleva al planteamiento lógico de que el deber de conservación no puede suponer una excesiva carga para el propietario del suelo ya que, o bien la Administración asumirá parte de dicho coste, o bien dichas edificaciones acabarán necesariamente en situación de ruina.