El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía, es un tributo que está generando mucho interés e incertidumbre entre los propietarios de bienes inmuebles urbanos, tanto en las personas físicas como jurídicas.
En este artículo desarrollamos sus principales características.
¿Qué es la Plusvalía?
La plusvalía es un impuesto directo, de devengo no periódico, es decir, instantáneo y municipal, por ello su establecimiento es voluntario por los ayuntamientos, a quienes corresponde íntegramente su gestión.
El hecho imponible
El hecho imponible está constituido por el incremento de valor (plusvalía) de los terrenos de naturaleza urbana o los bienes inmuebles de características especiales, a efectos de IBI, y que se pone de manifiesto cuando se produce una trasmisión de la propiedad o cualquier otro título (usufructo, por ejemplo).
La clasificación del sujeto pasivo
A efectos de determinar el sujeto pasivo a título de contribuyente, la norma distingue según la transmisión de inmuebles o la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativo del dominio se produzca:
- A título gratuito: es el adquiriente del terreno o persona en cuyo favor se constituye o transmite el derecho real.
- A título oneroso: es el transmitente del terreno o la persona o entidad que constituye o transmite el derecho real de goce. Si el contribuyente es persona física no residente en España, se considera sujeto pasivo sustituto la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real.
¿Qué constituye la base imponible?
La base imponible está constituida por el incremento del valor (plusvalía) de los inmuebles de naturaleza urbana, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años.
Como consecuencia de la sentencia de 26 de octubre de 2021, del Tribunal Constitucional, se ha modificado la Ley de Haciendas Locales y a través del Real Decreto Ley 26/2021 se establece un nuevo sistema de cálculo de la base imponible con efectos desde el 10 de noviembre de 2021.
¿Cómo se calcula la base imponible?
Así, se establecen dos métodos de cálculo de la base imponible:
- Sistema objetivo. La base imponible se determinará multiplicando el valor del inmueble en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda al periodo de generación.
Los Ayuntamientos podrán establecer una reducción cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general.
Esta reducción sobre los nuevos valores catastrales se podrá aplicar durante los primeros cinco años y tendrá como porcentaje máximo el 60%.
El valor catastral reducido en ningún caso podrá ser inferior al valor catastral antes del procedimiento de valoración colectiva.
El periodo de generación del incremento de valor (plusvalía) será el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto dicho incremento.
En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el período de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.
El coeficiente a aplicar sobre el valor del terreno será el que corresponda de los aprobados por el ayuntamiento según el periodo de generación del incremento de valor (plusvalía), sin que pueda exceder de los límites siguientes:
Periodo de generación | Coeficiente |
Inferior a 1 año | 0,15 |
1 año | 0,15 |
2 años | 0,14 |
3 años | 0,15 |
4 años | 0,17 |
5 años | 0,18 |
6 años | 0,19 |
7 años | 0,18 |
8 años | 0,15 |
9 años | 0,12 |
10 años | 0.10 |
11 años | 0,09 |
12 años | 0,09 |
13 años | 0,09 |
14 años | 0,09 |
15 años | 0.10 |
16 años | 0,13 |
17 años | 0,17 |
18 años | 0,23 |
19 años | 0,29 |
Igual o superior a 20 años | 0,45 |
Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario. Si, como consecuencia de la actualización, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso.
- Plusvalía real. Los contribuyentes pueden optar por tributar por la plusvalía real del inmueble (diferencia entre el precio de venta y de adquisición) cuando el importe de esta es inferior al importe de la base imponible determinada por el sistema objetivo. Estos valores pueden ser objeto de comprobación por los ayuntamientos.
La cuota tributaria
Para determinar la cuota tributaria, se aplica sobre la base imponible el tipo de gravamen fijado por el Ayuntamiento correspondiente, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%.
Bonificaciones de la cuota triburaria
La cuota tributaria podrá ser objeto de bonificación en los siguientes términos:
- En las transmisiones de inmuebles y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativo del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes se podría regular una bonificación de hasta el 95% de la cuota del impuesto.
- La transmisión de la propiedad de inmuebles, por cualquier título, o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo sobre los mismos, que se encuentren situados en Ceuta o Melilla, dará derecho a una bonificación de un 50% en la cuota del impuesto.
- Se establece una bonificación de hasta un 95% de la cuota en los programas de apoyo a acontecimientos de interés público.
- En las transmisiones de inmuebles, y en la transmisión o constitución de derechos de goce sobre los terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento de empleo que justifiquen tal declaración, se podrá regular una bonificación del 95% sobre la cuota. Para esa aprobación es necesario que el sujeto pasivo la haya solicitado previamente.
¿Cuándo se devenga el impuesto?
El impuesto se devenga:
- Cuando se transmita la propiedad del inmueble, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de transmisión.
En el acto de adjudicación de un inmueble en subasta pública, la fecha de devengo es aquella en que se dicta el testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia comprensivo del decreto de adjudicación.
En una expropiación forzosa, el devengo tiene lugar en la fecha en que se dicta el acta de ocupación del inmueble expropiado.
- Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.
¿Cómo se gestiona el impuesto?
La liquidación del impuesto podrá realizarse por el Ayuntamiento o por el sujeto pasivo, si aquel establece el sistema de autoliquidación.
Tanto en un caso como en otro, los sujetos pasivos están obligados a presentar ante el Ayuntamiento correspondiente una declaración al efecto, que contenga los elementos necesarios para practicar la liquidación.
A dicha declaración se acompañará el documento en el que conste el acto o contrato que origine la imposición.
La declaración deberá presentarse en los siguientes plazos, a contar desde del devengo del impuesto:
- Cuando se trate de actos inter vivos: 30 días hábiles.
- Cuando se trate de actos mortis causa: seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
Los ayuntamientos podrán establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, lo que lleva consigo el ingreso de la cuota resultante de la misma dentro de los plazos anteriores. En ningún caso puede exigirse el impuesto en autoliquidación cuando se trate de terrenos urbanos o de terrenos incorporados a bienes inmuebles de características especiales que, a fecha de devengo, no tenga asignado aún valor catastral.
Cuando los ayuntamientos no establezcan el sistema de autoliquidación, las liquidaciones que practique deberán notificarse íntegramente a los sujetos pasivos, con indicación del plazo de ingreso y de los recursos procedentes contra ellas.
Última novedad
El Tribunal Constitucional, en sentencia de 26 de octubre de 2021, declaró la inconstitucionalidad y nulidad del sistema objetivo de cálculo de la base imponible del impuesto.
La sentencia, declaró la inconstitucionalidad y nulidad de los art. 107.1 segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
La inconstitucionalidad fue declarada porque la regulación que llevan a cabo dichos artículos conduce a un resultado que se aleja notablemente de los valores reales de los inmuebles en el mercado inmobiliario. Por ello, la sentencia considera que son inconstitucionales y nulos.
En cuanto al alcance de la declaración de nulidad, establece que no pueden considerarse situaciones susceptibles de ser revisadas con fundamento en esta sentencia, aquellas obligaciones tributarias devengadas por este impuesto, que a la fecha de dictarse la misma hayan sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme.
La novedad, se encuentra en que el Tribunal Supremo revisa su doctrina jurisprudencial que hasta ahora había venido considerando que la declaración de inconstitucionalidad no podía afectar a los actos de liquidación firmes y consentidos.
Así, en la sentencia de 28 de febrero de 2024, el Tribunal Supremo declara que cabe obtener la devolución de lo pagado por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), en todas las liquidaciones tributarias firmes, es decir, incluso las prescritas, cuando en la transmisión por la que se giró la liquidación tributaria no existió incremento del valor de los terrenos y, por tanto, se pagó por una ganancia que realmente no se produjo.
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