El suelo urbano consolidado es el que ya cuenta con los servicios necesarios y no exige cesión alguna: su propietario solo tiene que edificar. El no consolidado necesita una acción urbanizadora previa con reparto de cargas y beneficios, de modo que su propietario asume deberes de cesión antes de poder construir. Y el solar es la parcela de suelo urbano consolidado lista para edificar sin más trámite que pedir la licencia. La diferencia no es terminológica: de la categoría en la que esté el suelo dependen los derechos y los deberes de quien lo tiene.
Esa clasificación la fija el planeamiento, y comprobarla antes de comprar o de proyectar evita la mayor parte de los sustos. Es una de las primeras cosas que revisamos en el despacho, y la explicamos en detalle en cómo comprobar la situación urbanística de un inmueble antes de invertir.
Podríamos afirmar que el sistema urbanístico español es único a la hora de considerar la clasificación de unos suelos como urbanos, a pesar de que el urbanismo es una competencia delegada a las comunidades autónomas y, por tanto, existen diecisiete legislaciones urbanísticas.
En el ámbito competencial del urbanismo, se encuentra el Estado, que legisla en aspectos básicos y generales, y las comunidades autónomas que desarrollan y concretan la normativa en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
Con carácter general, la legislación estatal regula que el régimen de la propiedad del suelo es estatutario, es decir, tiene una vinculación directa derivada de lo que la planificación urbanística ha previsto para él, en cuanto a su clasificación y uso al que se puede destinar (lo que en urbanismo se denomina calificación) (artículo 11 del RDL 7/2015, de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).
Sin embargo, cuando hablamos de suelo urbano, debemos considerar que nos encontramos ante una clasificación reglada, lo que significa que sus realidades físicas facilitan al planificador urbano su clasificación como suelo urbano, y de este modo, una vez considerada su situación urbanística, éste puede optar por conservarla o bien rectificarla directamente a través de las propias determinaciones del Plan General.
Podemos afirmar que todas las legislaciones urbanísticas autonómicas regulan de una manera muy similar el suelo urbano como aquel que, formando parte de la trama urbana, cuenta con los servicios de infraestructuras necesarias para su desarrollo, es decir, abastecimiento de agua, energía eléctrica, red de alcantarillado y acceso rodado.
La definición más común de suelo urbano, confirmada por la jurisprudencia, podemos concretarla en lo señalado por la STS de 23 de noviembre de 2004, que dice cuanto sigue:
«las facultades discrecionales del planificador para clasificar el suelo en la forma que estime más conveniente, tienen su límite en el suelo urbano, pues necesariamente ha de reconocerse esa categoría a los terrenos que, hallándose en la malla urbana, por haber llegado a ellos la acción urbanizadora, dispongan de servicios urbanísticos con las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir, o se hallen comprendidos en áreas consolidadas por la edificación, salvo que la existencia de tales servicios o la consolidación de la edificación haya tenido su origen en infracciones urbanísticas y aún le sea posible a la Administración imponer las medidas de restauración del orden urbanístico infringido»
Ahora bien, a partir de esta descripción general existen particularidades y condiciones que nos llevan a la diferenciación de las dos categorías de suelo urbano: suelo urbano no consolidado y suelo urbano consolidado, lo que supone una gran diferencia porque los derechos y deberes del propietario de suelo dependen de la categoría en la que se encuentre.
Diferencias entre suelo urbano consolidado, no consolidado y solar
| Suelo urbano consolidado | Suelo urbano no consolidado | Solar | |
| Qué es | Los solares y los suelos que llegarán a serlo tras obras complementarias de urbanización | Suelo que reúne las condiciones de urbano pero debe someterse a una acción urbanizadora | Parcela de suelo urbano consolidado en la que ya se puede materializar el derecho a edificar |
| Tipo de actuación | Aislada | Con equidistribución de cargas y beneficios | Ninguna pendiente |
| Obras pendientes | Obras complementarias, simultaneables con la edificación | Urbanización completa previa | Ninguna |
| Deberes de cesión | Ninguno | Redes públicas, vivienda protegida y porcentaje de la plusvalía | Ninguno |
| Deber del propietario | Desarrollar la acción edificatoria | Urbanizar y ceder antes de edificar | Solicitar la licencia de edificación |
¿Qué es el suelo urbano consolidado?
La categoría como suelo urbano consolidado está reglada en la mayoría de las legislaciones urbanísticas autonómicas.
Serán suelos urbanos consolidados, los solares o aquellos suelos que adquirirán la condición de solar tras realizar obras complementarias de urbanización.
Las obras complementarias de urbanización son aquellas que se pueden simultanear con las de edificación y constituyen las necesarias para que un suelo se convierta en solar.
De este modo, las actuaciones sobre suelo urbano consolidado son las denominadas aisladas, es decir, no existe equidistribución (reparto) de cargas y beneficios y, por tanto, los deberes del propietario son los de desarrollar la acción edificatoria, sin necesidad de cesión alguna.
¿Qué es el suelo urbano no consolidado?
El suelo urbano no consolidado será aquel que, reuniendo las condiciones para ser suelo urbano, haya de ser desarrollado con equidistribución de cargas y beneficios puesto que debe ser sometido a una acción urbanizadora para ser urbanizado, por tratarse de suelos que completan la trama urbana o por estar sometidos a una acción de renovación urbana, derivada por su obsolescencia.
En este caso, el propietario tiene deberes de cesión, tanto para redes públicas, vivienda protegida y porcentaje de la plusvalía que revierte sobre la ciudad.
¿Qué es un solar y en qué se diferencia del suelo urbano consolidado?
Un solar será la parcela de suelo urbano consolidado en la que se puede materializar el derecho a edificar según las condiciones urbanísticas aplicables al mismo, con el único requisito de solicitar la correspondiente licencia de edificación. Es lo que en el argot profesional se conoce como suelo urbano de ejecución directa.
La pregunta que se suscita es:
¿Un suelo urbano consolidado puede ser desconsolidado?
La respuesta exige un estudio pormenorizado de cada caso, sin embargo, podemos decir, con carácter general, que si en la potestad de la Administración para ordenar la ciudad mediante un plan general se justifica la necesidad de regeneración urbana de un ámbito por su obsolescencia o bien la renovación mediante un cambio de su aprovechamiento urbanístico, para dotarlo de diferente uso o aumento de la edificabilidad, éstos pueden ser desconsolidados.
Un claro ejemplo de una situación de desconsolidación sería la de sacar de las áreas urbanas los usos industriales alojados en polígonos que con el desarrollo urbano han quedado dentro de los núcleos de las ciudades.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi parcela es suelo urbano consolidado o no consolidado?
No se deduce del aspecto físico del entorno, sino que hay que consultar el planeamiento vigente y, la gestión llevada a cabo en el ámbito, en su caso. En cómo comprobar la situación urbanística de un inmueble detallamos el procedimiento.
¿Se puede edificar directamente en suelo urbano no consolidado?
No. Por definición, ese suelo debe someterse antes a una gestión urbanística que comprende una equidistribución de cargas y beneficios y la urbanización del ámbito, de modo que el propietario tiene que cumplir sus deberes de cesión antes de poder materializar la edificación. Solo cuando la parcela alcanza la condición de solar puede solicitarse licencia y edificar.
¿Qué diferencia hay entre clasificación y calificación del suelo?
La clasificación es la categoría general que el plan asigna al suelo, urbano, urbanizable o no urbanizable, y de ella dependen el régimen de deberes y las posibilidades de desarrollo. La calificación es el uso concreto que el plan permite en esa parcela, por ejemplo residencial, industrial o dotacional, junto con sus condiciones de edificabilidad y otros parámetros urbanísticos. Son dos capas distintas: una parcela puede ser suelo urbano consolidado y estar calificada como dotacional, lo que limita lo que su propietario puede construir en ella.
Antes de comprar o proyectar, compruebe la categoría del suelo
Si está valorando una parcela y no tiene claro en qué categoría la sitúa el planeamiento, ni qué deberes de cesión o de urbanización le corresponden, es imprescindible conocerlo antes ya que, se pueden derivar derechos y deberes completamente distintos de una o¡u otra situación urbanística.
Visita nuestra sección de noticias
