Las actuaciones de dotación son un instrumento con quince años de vigencia, cuya aplicación en la Comunidad de Madrid, puede contarse con los dedos de la mano.
Volver la mirada a la ciudad consolidada es de enorme importancia si tenemos en cuenta que dentro de 20 años, dos tercios de la población mundial vivirán en ciudades, como prevé Naciones Unidas, y si miramos a España, en la actualidad, el 80% de la población vive en áreas urbanas que ocupan el 20% del territorio.
Las ciudades: un reto para el equilibrio ambiental
Si con esta realidad, se analiza el aspecto medioambiental, no podemos olvidar que las ciudades suponen uno de los mayores retos para mantener el equilibrio ambiental, porque el sector de la edificación emite a la atmósfera el 35% de CO2 y consume el 31% de la energía final, repartida en un 18,5% para el uso residencial y un 12,5% para los usos terciarios, servicios y Administraciones Públicas.
La edificación consume el 20% de los recursos hídricos y genera el 35% de los residuos. Con estos datos, vale la pena considerar el modelo de desarrollo urbano más sostenible.
Por tanto, asumiendo estos retos, nos hacemos eco de las directrices europeas en materia urbanística que hablan de políticas urbanas de regeneración de conjunto, lo que supone una transformación del patrimonio inmobiliario existente mediante operaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, bajo la visión integradora para considerar que la ciudad es cultura, historia, paisaje y forma de vida.
De este modo, se vuelve la mirada hacia el tradicional modelo de ciudad en España: compacto, denso y con mezcla de usos.
¿Cómo alcanzar estos retos con los mimbres que nos ofrece la regulación urbanística, en concreto, la legislación madrileña?
Ya desde 2007, el legislador estatal y las sucesivas refundaciones y novedades del texto básico (RDL 7/2015), planteó dos figuras de planeamiento para intervenir directamente sobre los suelos urbanos consolidados.
De este modo, para esta clase de suelo, considerado estático, se ofrecía la posibilidad de conseguir dotaciones en la ciudad existente sin dañar el contenido de los derechos adquiridos por los propietarios de esta clase de suelo y lo que es más importante, sin dañar las Haciendas Públicas para las que sólo existía la posibilidad de la expropiación.
De este modo, aparecen las actuaciones de dotación, combinadas con los complejos inmobiliarios. Esto supone un incremento de dotaciones y plusvalías municipales derivadas del incremento de aprovechamiento urbanístico para parcelas concretas, entendiendo el aprovechamiento como edificabilidad, uso y tipología y, todo ello, sin menoscabar los derechos adquiridos por los propietarios, en definitiva manteniendo el sistema urbanístico español
Si bien, se dieron casos de operaciones de dotación en la comunidad madrileña, tuvieron que ser los Tribunales de Justicia quienes se pronunciaran sobre la clave de todas estas operaciones, que no era otra que garantizar los estándares de dotación definidos por la legislación madrileña, ley 9/2001 y su posibilidad de monetización, tanto de éstas como de porcentaje de las plusvalías generadas para la comunidad.
Ha sido en este punto donde aparecían las consideraciones a la hora de interpretar el área al que referenciar el cálculo de las redes y la consideración de los estándares.
¿Qué aporta la Ley Ómnibus?
En este sentido la Ley Ómnibus, aporta claridad y criterio al acotar mediante su descripción el instrumento de ordenación de las actuaciones de dotación, definiéndolo como aquellas que, pudiendo afectar a una o más parcelas de suelo urbano consolidado, no conllevarán modificar las redes (infraestructuras de suministros y servicios) del conjunto de los servicios urbanos en más del 50%. De este modo, quedan diferenciadas del resto de actuaciones de reforma o renovación urbanas que suponen la desconsolidación del suelo.
En cuanto a los deberes de los propietarios afectados por una actuación de dotación, quedan fijados de manera más explícita al determinar el modo en el que satisfacer las cesiones de redes, según un parámetro que denomina “estándar establecido”, para el cual establece cómo obtenerlo, siempre referido al área espacial homogénea en la que se encuentre la/s parcelas afectadas, distinguiendo para su cálculo los usos residenciales y los no residenciales.
No cabe duda, que esta regulación evita las interpretaciones en el modo de llegar a determinar los estándares dotaciones con los que equilibrar la actuación de dotación planificada. De esta forma, se evita en este aspecto tener que acudir a los Tribunales para justificar el estándar de redes.
Además, establece la cesión del 5% del aprovechamiento urbanístico lucrativo incrementado como plusvalía para la comunidad.
Regulando con más concreción estas actuaciones, ha concretado el momento o ha de materializar las cesiones en entrega de suelos o su equivalente económico.
Sin embargo, queda pendiente el haberse pronunciado ante el primero de los pasos, que no es otro que haber identificado de manera clara el instrumento de planeamiento con el que ordenar estas figuras, que podrían considerarse como operaciones de cirugía dentro de la ciudad consolidada.
