¿Cómo defenderse cuando se recibe una orden de demolición o derribo de una edificación? ¿Es posible legalizar las obras ejecutadas sin licencia? ¿Puede concurrir un interés público en la paralización o suspensión de una demolición?

Cuando se trata de combatir un orden de demolición, cobra especial relevancia la sólida defensa del carácter legalizable de las obras ilegales ejecutadas sin haber obtenido el título habilitante previo. Las edificaciones ilegales, pero legalizables, respecto de las cuales existe una orden ejecutiva de demolición, pueden ser mantenidas en pie siempre que se conozcan los intereses que deben de ser adecuadamente ponderados. 

¿Qué es y cuándo procede una orden de demolición?

Ante la comisión de una infracción urbanística, como puede ser la ejecución de obras de edificación sin contar con la preceptiva licencia, resulta muy frecuente que por parte de la Administración Pública correspondiente se incoen procedimientos de disciplina urbanística o de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida. Una orden de demolición es precisamente el acto administrativo, directamente ejecutivo, que pone fin a dichos procedimientos administrativos.

Así, con independencia de que dicha orden sea total o parcial, lo que resulta verdaderamente relevante a efectos jurídicos es su carácter real. No en vano, una orden de demolición es un acto administrativo ejecutivo que se aplica sobre la actuación urbanística ilegal y no sobre el titular del bien. Una circunstancia para tener muy en cuenta y que, sin ir más lejos, da lugar a que los terceros afectados por dicha orden de demolición (como, por ejemplo, los nuevos dueños) no tengan derecho a solicitar la exoneración de la ejecución.

Conviene tener presente que el plazo de prescripción de las órdenes de demolición varía en función de la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma, si bien el plazo de prescripción más común (y el que establece la legislación de carácter estatal) es el de cinco años.

Obras sin licencia y su necesaria legalización

La resolución por el Ayuntamiento de un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística supone la adopción, como medida de restablecimiento directamente ejecutiva, de la demolición de las obras realizadas ilegalmente.

En tal caso, la demolición no sólo causa un evidente perjuicio económico, sino que supone ignorar las razones, en algunos casos aducidas, de que las obras, aun reconociendo su carácter ilegal por haberse ejecutado sin título habilitante alguno (esto es, las preceptivas licencias y autorizaciones), resultan, no obstante, legalizables. 

Porque en ocasiones estos procedimientos, que derivan en una orden de demolición, no tienen por objeto la incoación de un expediente sancionador por haber realizado obras cuyo uso no está permitido o porque éstas no han contemplado el cumplimiento de las condiciones urbanísticas que el planeamiento urbanístico de aplicación otorga a la clase y categoría de suelo donde se ubican, sino por no tener título habilitante para realizarlas. 

¿Cómo actuar ante una orden de demolición?

Ante lo inevitable de la petición de auxilio judicial mediante la interposición del recurso contencioso-administrativo oportuno, la estrategia de defensa se centra en, por un lado, la suspensión o paralización de la orden de demolición (pieza separada de medidas cautelares) y, por otro, el carácter legalizable de las obras ilegales ejecutadas (procedimiento principal).  

Para ello, en primer lugar, se solicita al Ayuntamiento la suspensión cautelar de la demolición, anunciándole la intención de interponer recurso contencioso-administrativo contra la resolución firme en vía administrativa. Dicha suspensión cautelar suele ser denegada, como es previsible cuando, el Ayuntamiento, previamente, en el procedimiento administrativo, no ha reconocido el carácter legalizable de una actuación.  

Ya en sede judicial, en casos así, la exposición jurídica de los fundamentos consiste en poner de manifiesto un análisis exhaustivo de lo dispuesto en el artículo 130 Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Particular atención se ha de poner en justificar que el reconocimiento por el órgano jurisdiccional del carácter legalizable de dichas obras constituye la legítima finalidad del recurso y que su demolición supone, por tanto, la pérdida completa de dicha finalidad del recurso (periculum in mora). 

La apariencia de buen derecho (fumus bonis iuris) y la prueba indiciaria han de ser también convincentemente expuestas. 

Sin embargo, el punto sobre el que se hace hincapié se refiere al requisito de la “valoración o ponderación circunstanciada de los intereses en conflicto”. El interés particular de un cliente está claro (conservar lo construido para tramitar su legalización). Sin embargo, en muchas ocasiones los intereses públicos en juego son deficientemente ponderados. Y ello en la medida en que, como interés público general, únicamente se alega el de hacer valer el ius puniendi de la Administración y garantizar la ejecutividad, validez y eficacia de los actos administrativos. 

Pese a lo anterior, y cuando se trata de órdenes de demolición sobre suelos clasificados como rústicos, la Administración ni tan siquiera pondera el interés público representado por la propia defensa, mantenimiento y mejora del medio natural, de sus ecosistemas y paisaje, que las obras ejecutadas tienen en el entorno. Consideraciones jurídicas de índole medioambiental que juegan, por tanto, un papel esencial en la paralización de una demolición.

En efecto, en estos casos se defiende que no se trata mera y exclusivamente de llevar a cabo una ponderación de un interés público general frente a uno privado en conflicto. En absoluto. Más bien, se trata de valorar o ponderar dos intereses públicos generales en conflicto: la garantía de ejecutividad de los actos administrativos y la defensa del medio natural, de sus ecosistemas y de su paisaje.

¿Qué se podría lograr con esta defensa?

Que el Juzgado de lo Contencioso Administrativo no sólo paralizase la orden ejecutiva de demolición adoptada por el Ayuntamiento como medida de restablecimiento de la legalidad urbanística, con el consiguiente ahorro económico para el propietario, sino una sentencia en la que se estableciera el carácter legalizable de las obras ilegales ejecutadas por no haber obtenido el título habilitante. 

En la mayoría de los casos, la defensa de una orden de demolición requiere la intervención, no sólo de un equipo jurídico, sino de un apoyo técnico cualificado, que permita analizar la actuación en todas sus dimensiones, debido al carácter multidisciplinar de estos expedientes.

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