Antes de adquirir un producto inmobiliario, bien sea una vivienda o local o unos suelos para desarrollar una actuación edificatoria, es fundamental conocer cuál es su situación urbanística.
El régimen urbanístico de un inmueble no solo viene determinado por las condiciones urbanísticas más evidentes, edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos, sino por lo que en la actualidad determina muchas de las operaciones inmobiliarias, el régimen de usos permitido.
Comprobar la situación urbanística de un inmueble permite detectar posibles problemas como edificaciones en situación de fuera de ordenación o asimilables a fuera de ordenación, parcial o total, por contar con construcciones sin licencia o existir limitaciones urbanísticas derivadas del planeamiento o de sus antecedentes administrativos.
Por ello, tanto compradores como propietarios deben analizar previamente la situación urbanística del inmueble para evitar conflictos con la administración o posibles problemas legales en el futuro mediante una Due Diligence urbanística.
De este modo también se evita el problema que, derivado del desconocimiento de la situación urbanística, provoca, en muchas ocasiones, que se declare la ineficacia de la declaración responsable tramitada para poner el activo en uso, una vez finalizadas las obras e incluso transmitido a un tercero.
Qué se entiende por situación urbanística de un inmueble
La situación urbanística de un inmueble se refiere al conjunto de condiciones o parámetros que determinan el régimen urbanístico aplicable a una parcela o una edificación.
Entre otros aspectos, la situación urbanística permite conocer:
- el régimen de usos urbanísticos permitidos en sobre la parcela o inmueble.
- las condiciones de edificabilidad, ocupación o área de movimiento sobre la parcela.
- las posibilidades de incremento de edificabilidad, número de plantas y régimen de obras.
- las posibles limitaciones derivadas del planeamiento urbanístico, como son las protecciones de todo tipo.
- la existencia de infracciones urbanísticas o procedimientos administrativos previos.
- el conocimiento de los antecedentes urbanísticos cuando el edificio está construido.
Las situaciones derivadas del desconocimiento de la situación urbanística, conlleva una gran variedad de problemas, especialmente en operaciones como la compra de una vivienda, la ejecución de obras o el cambio de uso de un inmueble.
Cómo consultar la situación urbanística de un inmueble
El Ayuntamiento es la administración competente en materia de urbanismo, por lo que puede facilitar la información básica sobre el régimen urbanístico aplicable a un inmueble conforme al planeamiento en vigor. Sin embargo, no se suele pronunciar sobre aspectos concretos que son habitualmente los que determinan las limitaciones y las posibilidades futuras del inmueble.
A través del planeamiento es posible conocer aspectos como:
- clasificación del suelo
- usos urbanísticos permitidos
- edificabilidad
- alineaciones y retranqueos
No obstante, esta información debe complementarse con un análisis urbanístico específico e integral para el inmueble que tenga en cuenta aspectos urbanísticos, ambientales, sectoriales y registrales, así como los antecedentes y títulos habilitantes previos, ya que la situación recogida de forma independiente de cada uno de estos aspectos no siempre refleja la situación jurídica real.
Aspectos urbanísticos que conviene revisar en un inmueble
Al analizar la situación urbanística de un inmueble es importante comprobar diferentes aspectos relevantes, entre los que se encuentran:
- si la edificación cuenta con licencia urbanística
- si la edificación está ejecutada conforme a la licencia urbanística concedida, de obras, actividad o primera ocupación y funcionamiento
- si existen expedientes de disciplina urbanística incoados o finalizados
- si el inmueble se encuentra en situación de fuera de ordenación urbanística
- si existen limitaciones derivadas del planeamiento urbanístico o de sus antecedentes administrativos
- si existen limitaciones derivadas de la normativa sectorial
El análisis de estos aspectos permite identificar posibles riesgos urbanísticos de forma previa a la adquisición o intervención en un inmueble.
Por qué revisar la situación urbanística antes de comprar
Antes de comprar una vivienda o inmueble resulta especialmente recomendable verificar su situación urbanística, puesto que la falta de comprobación puede dar lugar a problemáticas relacionadas con:
- limitaciones para la realización de obras
- dificultades para la obtención de licencias u otras autorizaciones urbanísticas o sectoriales
- procedimientos sancionadores incoados por infracciones urbanísticas no prescritas.
- Situaciones sobrevenidas que han dejado el suelo o la edificación en situación de fuera de ordenación o asimilable al fuera de ordenación, parcial o totalmente.
Por ello, realizar un informe jurídico previo permite adoptar decisiones de inversión con seguridad jurídica y con conocimiento de los posibles riesgos latentes en un inmueble al objeto de anticiparse con soluciones viables.
Conclusión: por qué comprobar la situación urbanística de un inmueble
Comprobar la situación urbanística de un inmueble es una cuestión esencial antes de la adquisición de un inmueble, implantación de cualquier actividad económica o realización de cualquier intervención en suelos o inmuebles. El análisis de la totalidad de normativa urbanística y sectorial y planeamiento vigente, así como de los antecedentes administrativos y expedientes previos obrantes en el inmueble, permite identificar los problemas urbanísticos actuales y las futuras limitaciones a los que se va a enfrentar cualquier actuación, intervención o actividad que se implante en el inmueble con el fin de garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística y evitar futuros conflictos administrativos.
¿Cómo saber si un inmueble tiene riesgos urbanísticos?
Al depender de múltiples factores, es recomendable analizar de forma conjunta e integral desde las perspectivas urbanística, ambiental, sectorial y de propiedad la totalidad de normativa y planeamiento urbanístico aplicable vigente, así como todos sus antecedentes administrativos (licencias, autorizaciones, expedientes de disciplina urbanística o sancionadores, declaraciones de fuera de ordenación u otras limitaciones urbanísticas).
¿Qué ocurre si un inmueble está fuera de ordenación urbanística?
Un inmueble fuera de ordenación urbanística puede seguir utilizándose, pero tiene limitaciones en materia de obras o intervenciones sobre la edificación.
La situación de fuera de ordenación o asimilable al fuera de ordenación, para un inmueble, puede ser total o parcial.
Conocer el régimen aplicable a estos inmuebles y la regulación específica, que muchos planeamientos urbanísticos tienen regulado al respecto, es esencial para conocer las limitaciones de actuación sobre éstos.
¿Es posible hipotecar una vivienda fuera de la ordenación urbanística?
Que una vivienda esté fuera de ordenación no impide su transmisión: puede venderse, donarse o heredarse. Ahora bien, existe una obligación de información urbanística al comprador. La condición de fuera de ordenación debe constar en la escritura pública y por tanto ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
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