En el ámbito del derecho urbanístico es relativamente frecuente encontrar edificaciones en situación de fuera de ordenación urbanística, un concepto que genera incertidumbre entre propietarios, compradores y promotores inmobiliarios, ya que afecta directamente al régimen jurídico de los inmuebles y a las posibilidades futuras de éstos, entre las que se encuentran el tipo de actuaciones y régimen de obras que se pueden realizar en ellos.
Conocer el régimen jurídico que opera en los inmuebles en situación de fuera de ordenación urbanística y el origen del mismo en el inmueble, es esencial para evitar riesgos legales y adoptar decisiones con seguridad jurídica en operaciones inmobiliarias o actuaciones urbanísticas.
¿Qué es la situación de fuera de ordenación urbanística?
Se dice que un edificio o instalación se encuentra fuera de ordenación urbanística cuando no se ajusta a las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente.
Cuando un inmueble pasa a estar fuera de ordenación:
- una construcción fue legal en el momento en que se realizó
- posteriormente se aprueba un nuevo plan urbanístico
- el nuevo planeamiento establece condiciones incompatibles con esa edificación
En otras palabras, el edificio era legal cuando se construyó, pero ha quedado en una situación de incompatibilidad con la ordenación urbanística actual.
¿Por qué existen edificaciones fuera de ordenación urbanística?
Las ciudades evolucionan constantemente y su planeamiento (planes generales de ordenación urbana) se revisan para adaptarse a las nuevas necesidades sociales:
- crecimiento urbano
- nuevas infraestructuras
- protección ambiental
- reorganización del espacio urbano
- regeneración urbana
Como consecuencia de estos continuos cambios, algunas edificaciones existentes dejan de ser compatibles con la ordenación que establece el nuevo planeamiento.
Es por ello que, el ordenamiento jurídico en materia urbanística prevé un régimen específico para estos casos: la situación de fuera de ordenación.
Consecuencias de estar en situación fuera de ordenación urbanística
La situación de fuera de ordenación no implica necesariamente la demolición del inmueble. Por regla general:
- el edificio puede seguir utilizándose
- se mantienen los usos existentes
- el inmueble puede transmitirse
Sin embargo, sí existen importantes limitaciones, especialmente en materia de obras.
¿Qué obras se pueden realizar en edificios fuera de ordenación?
En general, el régimen urbanístico limita las actuaciones que pueden realizarse. Normalmente, dependiendo de la normativa autonómica y planeamiento y ordenanzas locales del municipio en el que se encuentre el inmueble, se permiten:
- obras de conservación
- obras de mantenimiento
- actuaciones necesarias para garantizar la seguridad, salubridad, ornato público y decoro
En cambio, suelen estar prohibidas:
- obras de ampliación (actuaciones que incrementen el volumen y/o la edificabilidad)
- obras de reestructuración integral (actuaciones que consoliden la situación incompatible)
El objetivo de este régimen es evitar que las edificaciones fuera de ordenación se consoliden o perpetúen en el tiempo.
Riesgos al comprar un inmueble fuera de ordenación urbanística
De forma previa a la adquisición de un inmueble, entre otras cuestiones, es fundamental comprobar su situación urbanística.
La adquisición de un inmueble fuera de ordenación puede implicar limitaciones a la hora de realizar determinadas obras o implantación de determinados usos, dificultades para la obtención de licencias u otras autorizaciones o riesgos en futuras operaciones inmobiliarias.
Más información en este artículo.
¿Qué significa que un inmueble esté fuera de ordenación urbanística?
Un inmueblese encuentra en situación de fuera de ordenación urbanística cuando no se ajusta al planeamiento urbanístico vigente, aunque haya sido construida legalmente conforme a la normativa anterior.
Esta situación suele producirse cuando se aprueba un nuevo plan urbanístico que establece condiciones incompatibles con edificaciones preexistentes, como cambios en alturas, alineaciones o usos del suelo.
¿Se puede vender un inmueble fuera de ordenación?
Sí. En general, los inmuebles fuera de ordenación pueden transmitirse o venderse.
No obstante, es importante que el comprador conozca la situación urbanística del inmueble, ya que esta puede implicar limitaciones en materia de obras o desarrollo futuro del edificio.
¿Se pueden hacer obras en un edificio fuera de ordenación?
Por regla general, en los edificios fuera de ordenación solo se permiten obras de conservación, mantenimiento o reparación destinadas a garantizar la seguridad, salubridad y habitabilidad del inmueble.
Normalmente no se autorizan ampliaciones, incrementos de volumen o actuaciones que consoliden la edificación incompatible con el planeamiento.
¿Se puede hipotecar un inmueble fuera de ordenación?
Sí es posible hipotecar un inmueblefuera de ordenación, lo que no se puede es aportar como garantía esa hipoteca en un contrato financiero (siempre y cuando la situación de fuera de ordenación conste registralmente).
Por ello es recomendable realizar un análisis urbanístico previo antes de formalizar la operación.
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