Análisis de la figura de la permuta de bienes inmuebles y los requisitos para su validez, especialmente la acreditación de su necesariedad para el municipio.

Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia, interpretando el artículo 112.2 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (en adelante RBEL), exigen que, antes del Acuerdo del Ayuntamiento para permutar un bien en concreto, que tenga lugar un acto administrativo que declare y acredite dicha “necesidad” y que el bien adquirido por permuta cumpla un interés público, y si faltan la consecuencia es la nulidad de la permuta.

La permuta de bienes de naturaleza patrimonial se rige por lo establecido en la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local, en el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en materia de Régimen Local, por el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, por la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público y por la Ley 33/2003, de 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

El citado artículo 112.2 del RBEL exige, entre otros requisitos, “un expediente previo que acredite la necesidad de efectuarla”. En definitiva, se tiene que acreditar la necesidad de obtener un bien concreto y no otro y el interés público de dicha obtención, pues en caso contrario la permuta sería nula.

El RBEL exige acreditar con carácter previo a la enajenación de un bien inmueble por permuta, la necesidad de la permuta y no otro medio de adquirir el bien (compraventa o incluso expropiación), concretar el bien a obtener y su necesariedad para el municipio, no para terceras personas, y el interés publico de obtener dicho bien.

La consecuencia de la falta de acreditación de este requisito es la nulidad de la permuta. Así, el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 31 de enero de 2000 y número de Recurso 6453/1993, concluye diciendo que “en ningún momento, de ninguna forma, ni siquiera esquemática, existen informes, dictámenes, discusiones o ponencias ACERCA DE LA NECESIDAD DE EFECTUAR LA PERMUTA, por lo que estimó conculcado el artículo 112 del Reglamento de bienes de las Entidades Locales, que en su apartado 2 exige, para que sea posible la enajenación mediante permuta de bienes patrimoniales del Municipio, previo expediente "que acredite la necesidad de efectuarla", siendo la consecuencia la “anulación del acto administrativo aprobatorio de la permuta.”

Así, los municipios que pretendan la obtención de determinados bienes para satisfacer el interés público deberán acreditar que el bien a permutar es totalmente necesario para el municipio, y por ello se acede a la permuta para agilizar trámites, pues en caso contrario el utilizar la permuta y no otro sistema de enajenación supondría la infracción del principio de igualdad y del principio de libre concurrencia, además de un posible perjuicio a las arcas municipales por no haber habido competencia en el precio.

Sobre la “necesariedad” del bien a adquirir por permuta se ha pronunciado el Procurador del Común de Castilla y León, respecto a este “concepto jurídico indeterminado”, como un requisito esencial de las permutas, es decir, justificar la necesidad de adquirir un determinado bien y no otro, y que para la adquisición del susodicho bien, por interés público, sea necesario acudir a la permuta, justificando la utilización de dicha forma de enajenación y no otra.

El bien inmueble obtenido por permuta se debe dedicar al cumplimiento de un determinado fin público y de interés general, por lo que no es admisible emplear la permuta para obtener bienes inmuebles en favor de terceros o que solo beneficien a una persona o personas determinadas.

En definitiva, si el Ayuntamiento emplea la permuta para obtener un determinado bien sin la previa justificación de que necesita dicho bien en concreto para una finalidad pública también concreta, la permuta sería nula, sin perjuicio de cumplir el resto de requisitos recogidos por la Ley y la Jurisprudencia (Depuración de la situación física y jurídica del bien municipal a enajenar, Valoración técnica del bien propiedad municipal y del que se pretende adquirir por permuta,Exposición pública del acuerdo de enajenación por permuta en el “Boletín Oficial” correspondiente, y que no es posible realizar la enajenación por permuta cuando la diferencia de valor entre los bienes que se trate de permutar sea superior al 40 por ciento del que lo tenga mayor y firma del correspondiente contrato de permuta).

Así, la necesariedad de la permuta se convierte en un requisito esencial cuya falta de acreditación supone la nulidad absoluta de la correspondiente permuta.