Las urbanizaciones ilegales son un desafío significativo que va mucho más allá del desordenado crecimiento de viviendas. En la mayoría de las situaciones, lo que existe es un persistente problema medioambiental que redunda directamente en un problema de salud pública. Desde esta firma hemos querido profundizar en el origen y desarrollo de este fenómeno, así como en explorar propuestas de actuación.
Se entiende por urbanización ilegal aquel núcleo de población, urbanización o conjunto de viviendas desarrollado al margen de un instrumento de planeamiento aprobado y sin la tramitación urbanística, ambiental y sectorial exigida por la normativa aplicable.
En una breve referencia al origen de este fenómeno, debemos detenernos en tres hitos normativos importantes que nos muestran un recorrido cronológico del desarrollo de estos ámbitos.
Por un lado, desde el marco normativo estatal, el urbanismo español, como ha llegado hasta nuestros tiempos, nace de la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana, según sus tres niveles que parten del planeamiento o la ordenación, a la que sigue la gestión o ejecución del anterior, y por último, la disciplina urbanística, cuando el proceso de puesta en carga de los suelos no se ha ejecutado conforme a los dos anteriores.
Si bien, en las ciudades pudo ejercerse la política urbanista acorde con estos principios, no así ocurrió en los pueblos, donde la falta de medios técnicos marcó la aparición de núcleos de población, con un crecimiento desordenado al margen de los principios de la política urbanística, como consecuencia de la búsqueda de esa vivienda de fin de semana, implantada en entornos rurales como evasión de las grandes ciudades, entre ellas, Madrid.
Normativa y urbanizaciones ilegales en la Comunidad de Madrid: un análisis histórico
En los años sesenta se constituye la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid (más conocida como la COPLACO), organismo autónomo, de carácter urbanístico, de la Administración del Estado, que fue creado por Ley 121/1963, de 2 de diciembre, sobre el Área Metropolitana de Madrid, para «promover, acordar, orientar, coordinar y fiscalizar la ordenación urbanística», dentro de un ámbito que comprendía veintitrés términos municipales situados alrededor de Madrid, incluido el de esta ciudad.
En estas circunstancias y para atajar el problema de las llamadas urbanizaciones ilegales, la Comunidad de Madrid, en un primer intento de actuación sobre este fenómeno, aprueba la Ley 9/1985, de 4 de diciembre, Especial para el Tratamiento de Actuaciones Urbanísticas Ilegales en la Comunidad de Madrid, en la que identifica hasta 60 municipios donde encontramos estos fenómenos. De estos sesenta municipios, tan solo 5 municipios (Colmenar Viejo, Mejorada del Campo, Paracuellos del Jarama, San Fernando de Henares y Villanueva de la Cañada) pertenecen al Área Metropolitana de Madrid, estando los otros 55 municipios sin ordenación y/o regulación o sin medios suficientes para atender la actividad de gestión y disciplina urbanística.
¿Qué consecuencias tiene una urbanización ilegal?
Vivir, construir o adquirir un inmueble en una urbanización ilegal conlleva riesgos que van más allá de la incertidumbre sobre la titularidad del suelo y/o edificación:
- Imposibilidad de conexión reglada a redes de abastecimiento, saneamiento o electricidad, al no existir la recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento.
- Riesgo de incoación de expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística, que pueden derivar en órdenes de demolición de las edificaciones.
- Dificultades registrales y catastrales que afectan a la financiación, venta o cualquier transmisión del inmueble.
- Responsabilidad medioambiental cuando la urbanización afecta a suelo con protecciones ambientales o sectoriales o carece de las infraestructuras exigidas por la normativa sectorial.
Estrategias de regularización para urbanizaciones ilegales
En la actualidad, y tras varios intentos fallidos, la casuística es diversa y el grado de desarrollo complejo, afectando a distintas normativas: urbanística, medioambiental, y sectorial. Así se pueden encontrar, entre otras, las siguientes situaciones de formaciones ilegales de núcleos de población:
- Con plan de ordenación del núcleo de población aprobado y gestionado en situación de fuera de ordenación.
- Con plan de ordenación del núcleo de población aprobado y gestionado.
- Con plan de ordenación del núcleo de población aprobado y sin gestionar.
- Sin plan de ordenación del núcleo de población aprobado.
- Con ordenación estructurante y con ordenación pormenorizada por nuevo planeamiento general y ámbito gestionado.
- Con ordenación estructurante y con ordenación pormenorizada por nuevo planeamiento general y ámbito pendiente de gestión.
- Con ordenación estructurante por nuevo planeamiento general y pendiente de ordenación pormenorizada por planeamiento de desarrollo.
- Con regularización por ordenación a través de nuevo planeamiento y ámbito gestionado, con posterior declaración de nulidad del planeamiento general o de desarrollo.
Los verdaderos obstáculos para la regularización de una gran parte de las urbanizaciones ilegales son los medioambientales y/o sectoriales, vinculados directamente con las infraestructuras urbanas de las que disponen, o por las nuevas afecciones derivadas de sucesivas limitaciones ambientales.
La resolución del problema no puede ser concebida como una regla general, porque la casuística es muy diversa, sin embargo, sí debe existir una voluntad de las administraciones competentes en contribuir al estudio y facilitar mecanismos ágiles para afrontar la regularización de estas urbanizaciones ilegales.
Para más información y un análisis detallado, te invitamos a leer nuestro informe completo “Urbanizaciones, Construcciones y Actividades ilegales. El origen del fenómeno en la Comunidad de Madrid”.
¿Qué es una urbanización ilegal?
Es un núcleo de población o conjunto de viviendas construido sin un instrumento de planeamiento aprobado ni la tramitación urbanística, ambiental y sectorial exigida.
¿Se puede regularizar una urbanización ilegal?
Depende de la casuística de cada núcleo, existencia o no de planeamiento aprobado, grado de gestión y las afecciones medioambientales o sectoriales que puedan concurrir. La regularización exige el impulso de los propietarios y de la Administración competente y, en muchos casos, la tramitación de nuevo planeamiento y/o instrumentos de gestión urbanística.
¿Qué riesgos existen en la adquisición de una vivienda en una urbanización ilegal?
Además de la inseguridad jurídica sobre el título de propiedad, existe riesgo de expedientes de disciplina urbanística e incluso de demolición y de expedientes sancionadores, así como dificultades para adquirir los servicios básicos y para financiar o transmitir el inmueble.
¿Qué normativa regula las urbanizaciones ilegales en la Comunidad de Madrid?
El precedente normativo más relevante es la Ley 9/1985, de 4 de diciembre, Especial para el Tratamiento de Actuaciones Urbanísticas Ilegales en la Comunidad de Madrid, que identificó hasta 60 municipios afectados por este fenómeno. Más allá de las urbanizaciones identificadas en la ley 9/1985 el fenómeno de las urbanizaciones ilegales ha evolucionado desde entonces apareciendo otras nuevas.
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