El día 22 de septiembre de 2025 se publicaron en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM nº 226, de 22 de septiembre de 2025) los 19 artículos de las Normas Urbanísticas (NNUU) del Plan General de Ordenación de Madrid 1997 (PGOUM) modificados por la “Modificación Puntual del PGOUM para la protección y mejora del uso residencial”, más conocido como, “PLAN RESIDE”.
Dicha Modificación aprobada definitivamente por Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de fecha 27 de agosto de 2025 (BOCM nº 211, de 4 de septiembre de 2025), tiene por objeto el fomento del uso residencial en el centro histórico de Madrid, reforzando la protección del parque inmobiliario residencial frente al crecimiento del uso terciario en su clase de hospedaje.
Esta modificación normativa viene motivada por la necesidad de lograr un equilibrio entre la demanda de alojamiento turístico en Madrid - ciudad que en 2024 fue reconocida como el segundo mejor destino urbano del mundo, tras París - y la preservación del carácter de ciudad habitada y habitable de la capital y la protección del derecho a la vivienda de sus residentes.
Ahora bien, ¿cómo impulsar ese crecimiento turístico por el que apuesta Madrid, consolidando la ciudad como un polo de atracción a nivel mundial, sin perder su condición de ciudad habitada y sin desplazar a los actuales residentes?
Este objetivo ya tuvo un precedente en el “Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje” (PEH) aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid el 27 de marzo de 2019. Ahora, más de seis años después, el Ayuntamiento aprueba el PLAN RESIDE, que introduce un marco normativo más estricto y simplificado que el citado Plan Especial.
Fines concretos del plan RESIDE
- Garantizar la calidad de vida de los residentes, sin perjuicio del desarrollo económico, concentrando el uso de hospedaje en los ejes terciarios y promoviendo una oferta turística de calidad.
- Recuperar e incrementar el parque residencial en el centro de la ciudad, favoreciendo la residencia habitual.
- Recuperar y poner en valor el patrimonio arquitectónico, facilitando su rehabilitación y su reutilización para usos compatibles con sus valores arquitectónicos, ambientales, históricos y culturales.
Se ha de tener en cuenta que esta Modificación Puntual en lo que afecta a la regulación del uso terciario hospedaje, no será aplicable “a aquellas parcelas que tengan validado un Estudio de Repercusión por Implantación de Usos o aprobado definitivamente un Plan Especial para la implantación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje y no hayan implantado la actividad, en tanto los citados instrumentos mantengan su vigencia” conforme al artículo 7.6.3.4 de las NNUU del PGOM).
Ámbito de aplicación y régimen establecido
A diferencia del PEH, que articulaba el régimen del uso terciario hospedaje en tres anillos concéntricos, el PLAN RESIDE sólo distingue dos zonas, ampliando la zona de nivel máximo de protección: la Zona 1 coincidente con la delimitación del APE.00.01 Centro Histórico y la Zona 2, ámbito externo al APE 00.01.
1. Zona 1: APE 00.01 Centro Histórico
Corresponde al ámbito del “APE. 00.01. Centro Histórico” delimitado en el “Catálogo de Elementos Protegidos” del Plan General, que no solo incluye el distrito Centro, anillo 1 del PEH (barrios de Sol, Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia y Universidad) sino que incluye parte o la totalidad de los barrios de Imperial, Acacias, Chopera, Palos de Moguer, Delicias, Pacífico, Niño Jesús, Ibiza, Jerónimos, Goya, Recoletos, Lista, Castellana, Almagro, Trafalgar, Arapiles, Gaztambide, Argüelles, Vallehermoso y Ríos Rosas principalmente. En este ámbito el régimen de compatibilidad del uso terciario hospedaje con el resto de los usos queda muy reducido.
Esquema de superposición del ámbito del PLAN RESIDE, el “APE.00.01. Centro Histórico” del Catálogo de Elementos Protegidos del Plan General sobre el ámbito de aplicación (3 anillos) del “Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje”.
En esta zona (APE.00.01. Centro Histórico) se establecen las siguientes medidas:
a) Protección del comercio de proximidad en planta baja. Los locales incluidos en el “Catálogo de Establecimientos Comerciales” no podrán transformarse en vivienda (art. 7.3.12.1 NNUU).
b) Posibilidad de cambio de uso de edificios actualmente destinados a terciario en uso residencial.
Entre los incentivos de fomento del uso residencial destaca la dispensa de la obligación de dotación de plazas de aparcamiento para aquellas actuaciones de recuperación del uso residencial (art. 8.1.32.2 NNUU).
c) Transformación de edificios catalogados de uso dotacional privado, actualmente innecesarios, a uso residencial (vivienda libre asequible en régimen de alquiler), mediante Plan Especial, con las cesiones urbanísticas correspondientes a dicha actuación de dotación (art. 4.3.20.5 NNUU).
d) Impulso a la rehabilitación de edificios protegidos, permitiendo su transformación en vivienda colectiva, residencia comunitaria o residencia compartida (art. 4.3.8.e NNUU).
2. Zona 2: Exterior del APE 00.01 Centro Histórico:
En esta zona el uso terciario hospedaje se admite en régimen general, con las siguientes condiciones:
a) Los locales en edificios residenciales deberán contar con acceso independiente (arts. 7.1.4.4 y 7.6.3.4 de las NNUU).
b) La implantación únicamente podrá realizarse en planta inferior a la baja, planta baja y planta primera en APIs y zonas donde el uso terciario hospedaje sea un uso compatible (arts. 3.2.7.13.b y concordantes).
c) En los ejes terciarios, identificados en la Norma Zonal 10, se prohíbe tanto la implantación del uso terciario hospedaje en locales de planta baja como la transformación de dichos locales a uso residencial.
Conclusión
El PLAN RESIDE constituye una modificación normativa de amplio alcance, que, aunque se limita formalmente a la alteración de 19 artículos de las NNUU del PGOUM, supone una transformación sustancial en el régimen de compatibilidad del uso terciario en su clase de hospedaje:
- la reducción drástica del anterior régimen de compatibilidad del uso terciario hospedaje en cualquiera de sus modalidades en el Centro Histórico, que ahora se ve ampliado al ámbito del APE.00.01;
- la imposición, a su vez, de condiciones más estrictas para el uso terciario hospedaje en cualquiera de sus modalidades fuera de dicho ámbito (como obligatoriedad de acceso independiente y limitación de plantas para su implantación);
- el establecimiento de medidas que favorecen la fijación de población residente, tales como los incentivos para actuaciones de recuperación del uso residencial y el mantenimiento de la actividad comercial en planta baja.
Su eficacia práctica en la recuperación del parque residencial en el Centro Histórico y en la ordenación equilibrada de la oferta turística deberá ser objeto de seguimiento en los próximos años. La complejidad de su aplicación exigirá, en todo caso, un estudio individualizado para cada parcela o edificio. La posibilidad de implantación en una parcela o edificio del uso terciario en su clase de hospedaje en todas sus categorías (hoteles, apartamentos turísticos, hoteles-apartamentos, pensiones, hostales, casas de huéspedes, viviendas de uso turístico) dependerá, entre otros, de:
- si está dentro del ámbito del APE.00.01 o en el exterior del mismo.
- si es una parcela edificada o un solar.
- si el uso es residencial o distinto a éste.
- si tiene protección o está catalogado o no, y en su caso, qué nivel de protección tiene (1, 2 o 3).
- si pertenece a un Área de Planeamiento Incorporado (API), a un Área de Planeamiento Específico (APE) o a un Área de Planeamiento Remitido (APR), con la excepcionalidad de si es un APE Colonia Histórica, que tendrá un régimen diferente.
- su nivel de uso (A, B, C, D o E).
La combinación de las distintas condiciones anteriores en una parcela determinará si el uso terciario clase de hospedaje en cualquiera de sus categorías se puede implantar, y, en su caso, cómo se puede implantar (como uso alternativo, complementario o autorizable), y, por último, si es necesario la tramitación de alguna figura de planeamiento (Plan Especial) como condición previa a su implantación.
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